Boom na rynku nieruchomosci sięgnął zenitu. Teraz czas na spadki

Redakcja elblag.net 
 napisz do mnie ‹
moje inne artykuły ‹

W 2010 r. Polacy wydali na mieszkania 14,5 mld zł. W tym, choć ceny lokali spadają w dół, rekordu nie będzie. Na rynku dostępnych jest najwięcej lokali od 1989 roku.

W ubiegłym roku Polacy kupili 77 tys. mieszkań. To o 26 proc. więcej niż w 2009 r. – wynika z najnowszych danych GUS. W sumie wydaliśmy na nie o 1,8 mld zł więcej niż podczas boomu budowlanego w 2008 r. Ten rekord to głównie efekt zwiększonego popytu na mieszkania nakręconego zapowiedziami wygaszenia programu „Rodzina na swoim”. Świadczy o tym duża dynamika tych kredytów: tylko w IV kwartale 2010 r., gdy rząd zapowiedział zmiany, Polacy pożyczyli 2,8 mld zł w ramach programu dofinansowanego przez państwo. To aż o 37 proc. więcej niż kwartał wcześniej.

Kolejny powód rekordowego popytu to liberalizacja polityki kredytowej, którą realizowały banki. W 2010 roku znów zaczęły udzielać kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, obniżyły marże, a także chętniej oferowały hipoteki w euro, gdzie oprocentowanie było niższe niż kredytów w złotych.

Hitem sprzedaży okazały się mieszkania małe – do 53 metrów kwadratowych, najczęściej dwu- lub trzypokojowe. To efekt zmniejszenia średniej wartości kredytu z 200 do 180 tys. zł. Banki zaczęły bowiem ostrzej prześwietlać potencjalnych klientów. Wszystko przez wprowadzenie w życie rekomendacji T Komisji Nadzoru Finansowego, która zakłada, że suma spłacanych przez klienta rat nie może przekroczyć połowy jego dochodów.

W tym roku zapał klientów do zakupów wyraźnie osłabł. Co prawda jeszcze w pierwszych dwóch kwartałach sprzedaż utrzymywała się na przyzwoitym poziomie, ale już w trzecim zaczęła spadać. Dowodzi tego np. najnowszy raport firmy analitycznej Reas. Wynika z niego, że w III kwartale w stosunku do II o 10 proc. zmalała liczba zawieranych umów kupna-sprzedaży. – Trend spadkowy na pewno utrzyma się do końca roku – zauważa Jarosław Strzeszyński, ekspert Monitora Rynku Nieruchomości. I dodaje, że liczba sprzedanych mieszkań może się skurczyć o 10 – 15 proc., ale będzie i tak większa niż w najgorszym pod tym względem 2009 r., kiedy nabywców znalazło 61 tys. lokali.

Według niego będzie to spowodowane spowolnieniem gospodarczym, utrzymującą się trudną sytuacją na rynku pracy, a także mniejszą atrakcyjnością mieszkań w programie „Rodzina na swoim”. Od września drastycznie zmalały limity cen mieszkań z dopłatami. W Warszawie, aby dostać dofinansowanie z budżetu, trzeba znaleźć lokal, który kosztuje 6,4 tys. zł (nowy) lub niespełna 5,1 tys. zł (używany) za metr. Takich mieszkań w stolicy jest niewiele i znajdują się głównie w peryferyjnych dzielnicach.

Spadek sprzedaży na pewno pociągnie za sobą dalszą korektę cen. Od 2008 roku zmniejszyły się one już o 10 – 12 proc. Analitycy spodziewają się w najbliższych miesiącach dalszego spadku o 2 – 3 proc. To efekt utrzymującej się od połowy ubiegłego roku nadwyżki mieszkań. Z danych GUS wynika, że od stycznia do września deweloperzy rozpoczęli budowę 48 tys. mieszkań i domów, z czego połowa przypada na największe miasta: Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław czy Poznań. Tak dużej liczby dostępnych do kupienia lokali nie było po 1989 r. Co prawda 70 proc. z nich jest jeszcze w budowie, ale znaczna część inwestycji została oddana do użytku wiele miesięcy temu.

Problem w tym, że możliwości finansowe klientów są dziś mocno ograniczone. I na razie nic nie wskazuje, że będzie lepiej: ekonomiści prognozują dalszy wzrost bezrobocia, a to na pewno przełoży się na mniejszą liczbę zaciąganych kredytów. Swoje zrobi także nowelizacja rekomendacji S, która od stycznia jeszcze bardziej ograniczy dostępność kredytów w walutach obcych.

Marcin Żak, prawnik z Home Broker: komentarz prawny

Nowe zasady programu „Rodzina na swoim” weszły w życie pod koniec sierpnia. O ponad 46 proc. obniżono limity maksymalne cenowe kwalifikujące do uzyskania kredytów z dopłatą z budżetu. To zmniejszyło pulę dostępnych lokali. Włączono za to do programu singli.

Zgodnie z ustawą ostatni dofinansowany kredyt zostanie udzielony 31 grudnia 2012 r. Do tego czasu z programu mogą jeszcze korzystać osoby niebędące właścicielem, najemcą oraz osobą, której przysługuje spółdzielcze, własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Przez osiem lat państwo będzie spłacać 50 proc. odsetek.

Dofinansowany kredyt może być udzielony na zakup mieszkania nie większego niż 75 mkw. (w przypadku singli 50 mkw.) albo zakup lub budowę domu o powierzchni do 140 mkw. (nie dotyczy singli). Cena w przeliczeniu na metr nie może być wyższa niż limit publikowany przez BGK. Beneficjentami mają być osoby nie starsze niż 35 lat, a w przypadku małżeństw dotyczy to młodszego z małżonków. Wyłączone spod tego wymogu są osoby samotnie wychowujące dzieci.

Janusz K. Kowalski, Ewa Wesołowska [Dziennik Gazeta Prawna]