Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece to pierwsza zmiana prawa w tej dziedzinie od wielu lat, skorzystają na niej zarówno przedsiębiorcy, jak i klienci indywidualni, a częściowo nawet banki.
Dziś, mając kilka kredytów hipotecznych powiązanych z jedną nieruchomością, trzeba mieć ustanowionych dokładnie tyle samo hipotek. To dodatkowe koszty i procedury. Nowe rozwiązanie ma pozwolić na zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności (przy czym w przypadku przedsiębiorstw nie muszą to być przecież bankowe kredyty, a mogą np. dostawy towarów), nawet jeśli dotyczą one różnych podmiotów. Jedynym warunkiem jest, aby wszystkie wierzytelności dotyczyły jednego przedsięwzięcia. Wówczas należy powołać administratora hipoteki (to nowa instytucja), który będzie działał we własnym imieniu na rzecz wierzytelności zabezpieczonych daną hipoteką. Właścicielom nieruchomości spodoba się też możliwość wnioskowania o zmniejszenie hipoteki w sytuacji gdy zabezpieczenie będzie nadmierne. To pozwoli np. na zaciągnięcie nowego kredytu.
Zmiana ustawy umożliwi efektywniejsze zarządzanie hipotekami. Obecnie, po wygaśnięciu jednej z hipotek, na jej miejsce niejako automatycznie „przesuwają się” następne. Od 20 lutego br. właściciel będzie mógł samodzielnie zarządzać wolnymi miejscami, nadając priorytety poszczególnym wierzycielom. Pozwala to na negocjowanie obniżenia zadłużenia (lub parametrów jego spłaty) w zamian za preferencję w ustalaniu kolejności hipotek. W miejsce wygasłej hipoteki nie trzeba jednak wprowadzać którejś z aktualnych – można ustanowić nową. Na zwolnionym miejscu nie będzie jednak można ustanawiać hipoteki przymusowej – przedsiębiorcy dostają do rąk narzędzie do unikania egzekucji ze strony urzędu skarbowego czy ZUS-u. Ta zmiana jest bardzo korzystna dla klientów, ale bankom nie przypadła do gustu. W przypadku nieruchomości obciążonej wieloma hipotekami szanse na zaspokojenie ewentualnych roszczeń wierzycieli z dalszych miejsc są mniejsze, banki niechętnie będą się więc godzić na udzielanie kredytu zabezpieczonego wpisem w hipotece na miejscu innym niż pierwsze.
Dla klientów indywidualnych ważne jest, że kupując mieszkanie od dewelopera uzyskają pewność, że nie jest ono obciążone hipotecznie. Tak dzieje się już dziś, bo banki zwykle wyrażają zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości przy sprzedaży poszczególnych mieszkań, jednak teraz będzie to wreszcie uregulowane prawnie. Minimalnie spadną także koszty ustanowienia hipoteki, bo zamiast dwóch (zwykłej i kaucyjnej) wystarczy teraz zapłacić za jedną. Oszczędność wyniesie kilkaset złotych i choć w całości opłat około kredytowych nie jest to wiele, to każda złotówka jest z punktu widzenia kupującego mieszkanie ważna.
Zyskają też osoby budujące dom, bo w przypadku wzrostu kosztów i potrzeby dodatkowego finansowania, łatwiej będzie o drugi kredyt, który można będzie wpisać do ustanowionej już hipoteki. Nie trzeba będzie czekać na ustanowienie nowej hipoteki i ponosić dodatkowych kosztów.
Mimo utrudnień związanych z możliwością zarządzania miejscami w hipotece przez kredytobiorców, na zmianach zyskają także banki. W związku z likwidacją dwóch rodzajów hipotek (kaucyjna i zwykła), instytucje finansowe będą miały mniej pracy papierkowej, z ich punktu widzenia ważne jest także wprowadzenie tzw. „swobody walutowej” – hipoteka będzie mogła być ustanawiana w walucie obcej (w zależności od uzgodnień banku z klientem). Obecnie, jeśli zaciągamy kredyt hipoteczny we franku lub w euro, hipoteka i tak zapisywana jest w złotych. Rosnące kursy walut sprawiają, że zabezpieczenie staje się nieadekwatne wobec stanu zadłużenia i w razie zaprzestania spłaty kredytu bank może mieć problem z odzyskaniem długu. Zapisanie hipoteki w walucie kredytu rozwiąże ten problem.
Podsumowując: nowe przepisy, mimo że istotnie zmieniają prawo, nie wpłyną znacząco na rynek kredytów hipotecznych. Ułatwią nieco życie klientom indywidualnym, przedsiębiorcom i samym bankom, ale głównie stanowią dostosowania prawa do panujących warunków rynkowych. Oczywiście prawo nie działa wstecz, zatem zwykłe hipoteki nadal działać będą na dotychczasowych zasadach, a kaucyjne – na nowych. Jeśli jednak właściciel nieruchomości i wierzyciel wyrażą taką wolę – będzie można zmienić hipotekę zwykłą na nową. Na pewno warto to zrobić, jeśli właściciel chce skorzystać z prawa do dysponowania wolnymi miejscami w hipotece.
Marcin Krasoń, Open Finance
