Jak podwyższyć czynsz najmu mieszkania?

W trakcie umowy najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu. Dotyczy to także umów zawartych na czas oznaczony. Ustawodawca chroni jednak lokatorów, dając im możliwość kwestionowania nieuzasadnionych podwyżek.

Czynsz a opłaty dodatkowe

W przypadku najmu lokali czynsz przybiera z reguły formę pieniężną i płatny jest najczęściej okresowo, w miesięcznych odstępach czasu. Strony mogą sobie dowolnie określić terminy płatności czynszu. W braku tego typu ustaleń, termin zapłaty czynszu, stosownie do treści art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego, przypada na 10. dzień każdego miesiąca kalendarzowego, chyba że przypada on w niedzielę lub święto wolne od pracy - wówczas termin ten przesuwa się najczęściej o jeden dzień.

Czynsz najmu na ogół nie zawiera opłat dodatkowych (np. opłat za energię elektryczną, ciepło, gaz, wodę, wywóz śmieci). Choć możliwe jest włączenie kosztów eksploatacyjnych do czynszu, to jednak z uwagi m.in. na ich zmienność, znacznie częściej są one rozliczane niezależnie od czynszu. Korekty wysokości opłat dodatkowych nie podlegają zasadom i ograniczeniom, które tyczą się samego czynszu najmu.

Kiedy wynajmujący może zmienić czynsz?

Zmiany wysokości czynszu mogą następować za porozumieniem stron, na skutek jego wypowiedzenia przez jedną ze stron (prawie zawsze będzie nią wynajmujący) lub automatycznie na podstawie zapisów umowy. W tym ostatnim przypadku mowa o zastrzeżonej waloryzacji czynszu stosownie np. do wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych czy wzrostu inflacji. Wypowiedzenie to musi być dokonane w formie pisemnej. W przeciwnym razie będzie nieważne.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego.

Strony mogą jednak ustalić w umowie dłuższy termin wypowiedzenia czynszu (krótszy być nie może).

Powyższe wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które są również w tym względzie korzystniejsze dla najemców niż regulacje Kodeksu cywilnego, w świetle których wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 6851 K.c.). Ten krótszy termin wejścia podwyżki czynszu w życie dotyczy więc najmu lokali użytkowych.

Każde podwyższenie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, może być dokonane przynajmniej z zachowaniem 6-miesięcznego odstępu czasu od dnia, w którym wcześniejsza podwyżka zaczęła obowiązywać.

Jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu miałaby przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku albo gdy już następuje z takiego poziomu, wówczas może ona nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najemca może żądać uzasadnienia podwyżki

Lokator ma zapewnioną możliwość weryfikacji uzasadnienia podwyżki. Na jego żądanie właściciel ma bowiem obowiązek w ciągu 14 dni przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki oraz jej kalkulację. Wynajmujący może uzasadnić podwyżkę czynszu na dwa sposoby, z których jeden dotyczy inflacji. Mianowicie podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym RP "Monitor Polski".

Inne wytłumaczenie dla podwyżki czynszu stanowi sytuacja, w której aktualne przychody z czynszu nie zapewniają właścicielowi pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrotu kapitału oraz osiąganie godziwego zysku.

Weryfikacja w sądzie

W terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najemca może odmówić przyjęcia podwyżki. Skutkiem odmowy będzie rozwiązanie stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia.

Nie godząc się na nową wysokość czynszu najemca może zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W procesie ciężar wykazania zasadności podwyżki spoczywać będzie na właścicielu (wynajmującym).

W przypadku gdy najemca nie skorzysta z możliwości kwestionowania podwyżki przed sądem, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia będzie on obowiązany opłacać czynsz w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Redukcja czynszu

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których najemca może domagać się od wynajmującego obniżenia czynszu za pewien okres. Chodzi o przypadki, w których w wyniku istnienia wad lokalu jego używanie jest utrudnione lub wręcz niemożliwe (np. w razie niedziałającego ogrzewania w mieszkaniu).

W przypadku wystąpienia wad ograniczających przydatność rzeczy do użytku, najemca może żądać od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Z kolei jeśli skutkiem wady jest brak możliwości dalszego korzystania z przedmiotu najmu, najemca będzie mógł wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zanim to zrobi, powinien jednak wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni czas na usunięcie tych wad, chyba że jest to niemożliwe. Należy też przyjąć, że za czas, w którym najemca nie mógł korzystać z przedmiotu najmu, wynajmującemu nie należy się czynsz najmu.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy… (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)

źródło gazetapodatkowa.pl