Planując zakup mieszkania nie jesteśmy, w przeciwieństwie do budujących dom, narażeni na nagłe i niespodziewane wydatki związane na przykład z nagle podwyższaną ceną na materiały budowlane, niekompetencją ekip budowlanych, czy nieuwzględnieniem jakiegoś kosztu w kosztorysie prac. Jednak także z pozoru prosta czynność, jaką jest zakup wybudowanego już mieszkania, może wiązać się z wieloma dodatkowymi kosztami, o których wcześniej musimy pamiętać.
Kupując mieszkanie, inne koszty poniesiemy, kiedy zdecydujemy się na rynek wtórny, a inne, kiedy zakupu dokonamy na rynku pierwotnym. Ten podstawowy podział także nie jest jedyny i w ramach tych dwóch grup także można wyodrębnić pewne elementy znacznie wpływające na końcową cenę wymarzonego "M". Dlatego pozwoliłem sobie dokonać następującego podziału zakupów mieszkań i kosztów dodatkowych związanych z każdą z grup. Zaznaczam, że nie uwzględniam w tym zestawieniu kosztu ewentualnego kredytu hipotecznego na zakup tego mieszkania poza kosztem ubezpieczenia pomostowego i kosztem wypłaty kredytu w transzach, gdyż pozostałe koszty nie zależą od tego, jaką nieruchomość wybierzemy, ale od oferty finansowej banku.
1) Zakup mieszkania wybudowanego od dewelopera.
To właściwie najtańszy (biorąc pod uwagę same koszty dodatkowe) sposób nabycia mieszkania. Po pierwsze - największy zwyczajowo koszt związany z dużym zakupem, czyli podatek od czynności cywilno-prawnych, w tym przypadku jest najmniejszy i wynosi tylko 1% od kwoty transakcji. Także koszt taksy notarialnej pobieranej przez notariusza w czasie przeniesienia prawa własności do lokalu jest często mniejszy, niż wynikałoby to z kwoty transakcji, gdyż w takiej sytuacji ten sam notariusz dokonuje przeniesienia prawa także na inne lokale, strona sprzedająca (czyli deweloper) jest taka sama, a więc i dokumentacja prawie ta sama dla każdego kupującego, a to powoduje, że praca, jaką wkłada notariusz w wykonanie takiego aktu jest dużo niższa niż przy jednorazowej, pojedynczej sprzedaży, nie mówiąc już o tym, że notariusz ma kilka razy więcej transakcji za jednym zamachem, a więc co za tym idzie jest on skłony obniżyć swoje wynagrodzenie kupującym. Poza tym, wielokrotnie to deweloper w czasie zbiorowego przekazania własności lokali poszczególnym nabywcom sam organizuje notariusza i w całości lub w części pokrywa jego koszty. Kolejnym kosztem jest tu oczywiście założenie nowej księgi wieczystej na lokal. To koszt 260 złotych (założenie księgi i wpis właścicielski). Jeśli zakup finansujemy z kredytu hipotecznego, a zabezpieczeniem dla banku będzie kupowana nieruchomość (a tak jest najczęściej), to kosztem będzie też wpis hipoteki na bank. To minimum 200 zł jeśli wpisujemy tylko jedną hipotekę, jednak często (szczególne przy kredytach w rodzimej walucie) bank wpisuje hipotekę zwykłą i kaucyjną, a to oznacza podwójny koszt - 400 zł. Z wpisem hipoteki wiąże się jeszcze opłata za wniosek o wpis - 19 zł (kaucyjna) i/lub 0,1% (zwykła).
2) Zakup mieszkania w trakcie budowy od dewelopera.
Tutaj sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w opcji powyżej (a więc podatek, taksa notarialna, księga wieczysta, hipoteka) z dwoma wyjątkami (istniejącymi jednak tylko wtedy gdy zakup jest dokonywany na kredyt i zabezpieczeniem banku jest kupowany właśnie lokal, a i wtedy nie zawsze).
Pierwszy wyjątek: do kosztów zakupu niewątpliwie należy wtedy dodać koszt, jakim jest podwyższenie przez bank oprocentowania (najczęściej od 0,5% do nawet 1,5%) lub dołożenie dodatkowego stałej opłaty tytułem ubezpieczenia pomostowego, lub jak kto woli ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy. Tym okresem jest tu czas od wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej, co stanowi jego zabezpieczenie (nie ma w tym okresie zabezpieczonego hipoteką kredytu). Niewielki to koszt, jeśli w momencie uruchomienia kredytu budowa (a co za tym idzie przeniesienie własności i założenie księgi wieczystej) ma się ku końcowi, gorzej jeśli deweloper dopiero rozpoczął prace budowlane. Może się wtedy okazać że przez kilka lub kilkanaście miesięcy, czyli tak długo dopóki: a) deweloper wybuduje nieruchomość, b) przeniesie własność na kupującego, c) wpisana na bank hipoteka stanie się prawomocna d) klient udokumentuje to bankowi, dopóty rzeczywiste oprocentowanie kredytu będzie większe niż standardowe (dla przeciętnego kredytu na 200 000 zł na 30 lat oznacza to większą o około 50 - 150 zł miesięczną ratę).
Drugi wyjątek pojawia się, gdy zgodnie z umową pomiędzy klientem a deweloperem, bank dokonuje płatności w transzach. Klient nie musi co prawda wtedy, tak długo jak długo bank nie wypłaci w transzach deweloperowi całej kwoty, spłacać pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, jednak zobowiązany jest w tym czasie do spłacania odsetek od aktualnie wypłaconej kwoty. To oznacza, że zanim klient zacznie spłacać bankowi kapitał czyli kwotę zadłużenia, może minąć kilkanaście miesięcy w czasie których będzie już ponosił znaczne koszty kredytu a jego zadłużenie nie zmniejszy się ani o złotówkę.
3) Zakup mieszkania na rynku wtórnym.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym mamy dość jasne i przewidywalne co do wysokości koszty dodatkowe. Podatek od czynności cywilno-prawnych to 2% od kwoty transakcji (płatne u notariusza). Koszty założenia Księgi Wieczystej (jeśli mieszkanie takiej nie posiada) to 260 zł razem z wpisem właścicielskim. W przypadku kredytu dochodzi jeszcze koszt wpisania jednej lub dwóch hipotek (koszty tak jak w przypadkach opisanych powyżej).Taksa notarialna to koszt zależny od kwoty transakcji (dla przykładu: kupując mieszkanie za 200 000 zł zapłacimy notariuszowi około 1300 - 1600 zł.) W przypadku taksy notarialnej przepisy prawa określają tylko stawkę maksymalną, jaką może pobrać notariusz. Oczywiście tak jak i w przypadkach określonych powyżej kosztem będzie też ubezpieczenie pomostowe (jak najbardziej zależne od stanu prawnego mieszkania). Jeśli mieszkanie w chwili zakupu posiada księgę wieczystą to ubezpieczenie to będzie trwało bardzo krótko - około 2 miesięcy (proszę to teraz porównać do zakupu budowanego mieszkania - punkt 2). Jeśli dodatkowo trzeba założyć księgę, to przedłuża nam to okres płacenia ubezpieczenia pomostowego o około 1 do 3 miesięcy (zależy od szybkości sądu).
autor: Robert Pawlik, Dom Kredytowy NOTUS, oddział w Lublinie
