Rynek nieruchomości: sprawdź aktualne ceny ofertowe i transakcyjne

 

Od lata 2008, kiedy mieliśmy szczyt mieszkaniowej hossy, mieszkania w 15 największych polskich miastach, potaniały średnio o 14%. Rekordzistą obniżek jest Olsztyn, gdzie ceny spadły o 22%. Na drugim miejscu, w rankingu spadków cen, znalazł się Szczecin z 19% obniżką; o 17% niższe są ceny ofertowe we Wrocławiu, Łodzi, Sopocie i Gdańsku, a o 16% w Katowicach i Gdyni. Najmniej straciły na wartości mieszkania w Lublinie 5% i w Białymstoku 8%. Również w stolicy i w Krakowie obniżki były znacznie mniejsze niż w rekordowym Olsztynie i wyniosły 11%.

 

Mimo trwającej od kilkunastu miesięcy stagnacji na wtórnym rynku nieruchomości, coraz mniejszemu popytowi i spadającym cenom ofertowym, nadal można trafić na ogłoszenia ze znacznie zawyżonymi cenami wyjściowymi. Analizując ceny ofertowe, w dzielnicach poszczególnych miast, można ocenić, iż w 5 do 10% ogłoszeń ceny są zawyżone. Najczęściej dotyczy to najpopularniejszych dzielnic w danym mieście. Wystawiający mieszkania na sprzedaż uznają, iż prestiżowa lokalizacja gwarantuje cenę niezależnie od standardu i wielkości mieszkania. Najczęściej przeszacowane są lokalizacje śródmiejskie. Wśród ofert z zawyżoną ceną dominują mieszkania duże, powyżej 80 metrów kwadratowych, za które sprzedający żądają cen za metr porównywalny z kawalerkami.

 

Niezawodnym narzędziem weryfikującym cenę ofertową jest zainteresowanie ze strony kupujących. Brak zapytań jest sygnałem, iż ofertę należy zmodyfikować: poprawić jej jakość, zamieścić więcej, lepszej jakości zdjęć, wyeksponować zalety mieszkania i okolicy, ale przede wszystkim raz jeszcze przeanalizować czy poziom ceny jest właściwy. Osoby promujące swoje nieruchomości w serwisie www.szybko.pl przeważnie modyfikują cenę po 4-6 tygodniach od zamieszczenia oferty. Najczęściej cena jest obniżana o maksymalnie 5%. W 57% przypadków obniżka wyniosła od 0,5 do 5%. Od 5 do 10% obniżono ceny w 33% wystawionych ofert. Spektakularne obniżki, powyżej 20%, miały miejsce w zaledwie 1,2% przypadków. 

 

W najmniejszym stopniu obniżane są ceny mieszkań w Olsztynie. Odnotowujemy tu najniższy średni poziom obniżki - 3,1%, ale również maksymalny upust cenowy był najniższy spośród analizowanych miast. Biorąc pod uwagę fakt, iż od hossy w 2008 średnie ceny w Olsztynie spadły już o 22% można wnioskować, iż ceny ofertowe w Olsztynie są zbliżone do cen transakcyjnych.

 

Do miast, gdzie obniżki cen już na etapie ofert są wysokie, należą Kraków, Łódź, Warszawa i Wrocław, ze średnim poziomem upustów powyżej 5% i przypadkami obniżania cen nawet o 1/3.

 

Warto dodać, że aktualnie ceny ofertowe są obniżane w mniejszym stopniu niż w 2011 roku. Obecnie średnia liczona dla wszystkich miast obniżka to 5%, podczas gdy w 2011 było to 5,6%. 

Analiza transakcji z miesięcy luty-kwiecień pokazuje, że spadki cen z poprzedniego miesiąca utrzymały się tylko w Trójmieście. W Gdańsku spadek wyniósł tym razem 1,4 proc., natomiast w Gdyni kupowano mieszkania tańsze o 2,6 proc. niż przed miesiącem. Po chwilowym zatrzymaniu spadków w Łodzi ceny znów obniżyły się – tym razem o 68 zł za m kw. osiągając średnią 3560 zł. We Wrocławiu odnotowaliśmy bardzo podobny poziom cen, natomiast w Krakowie i Warszawie wzrosty wyniosły odpowiednio 35 i 7 zł.

 

Z kolei w Poznaniu już trzeci raz z rzędu odnotowujemy podwyżki. W ciągu trzech miesięcy średnia cena m kw. nabywanego mieszkania podrożała o 279 zł i w obecnym zestawieniu wynosi 5420 zł. Jest to też jedyne miasto o tak bardzo zbliżonej cenie ofertowej i transakcyjnej. Różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi zaledwie 27 zł. W takim przypadku trudniej niż w innych miastach o istotne negocjacje cen ofertowych. Z drugiej strony, w przeciwieństwie do innych miast, kupujący są w stanie zaakceptować obecny średni poziom cen.

 

Tradycyjnie już Gdynia plasuje się na pierwszym miejscu pod względem różnic pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. 15,2 proc. – tyle wynosi różnica w średniej cenie nabywanych mieszkań a ceną ofertową mieszkań na rynku. Podczas, gdy 55 proc. transakcji przeprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach w Gdyni miało cenę m kw. niższą od 5000 zł, na rynku zaledwie 30 proc. ofert spełnia takie kryterium cenowe. Jest to więc typowy przykład niedopasowania oferty do możliwości nabywczych klientów, którzy omijają mieszkania z górnej półki skupiając się na wielkiej płycie, mieszkaniach do remontu i mieszkaniach o niższym standardzie. Jednocześnie to właśnie w Gdyni nabywane są największe lokale – średnia z ostatnich miesięcy to prawie 56 m kw. – czyli ponad 5 m kw. więcej niż w stolicy.

 

Duża podaż mieszkań na rynku wtórnym powoduje zwiększającą się skłonność sprzedających do korekty ceny nie na etapie negocjacji z kupującym, ale już na etapie ekspozycji. Według obserwacji Metrohouse & Partnerzy co piąty klient sprzedający mieszkanie zdecydował się w I kw. br. obniżyć żądania cenowe. Średnia korekta ceny wyniosła 5,1 proc. Część zniżek ma jedynie symboliczny charakter. Są to korekty nie przekraczające tysiąca złotych. W 17 proc. obniżki nie przekraczały 2 proc. ceny ofertowej. Najwięcej, bo 28 proc., dotyczyło spadków z przedziału 2-4 proc. Właścicieli obniżających podczas sprzedaży ceny o więcej niż o jedną dziesiątą było 11 proc.

 

Niewątpliwy wpływ na obniżki cen ofertowych ma czas ekspozycji mieszkania na rynku. W grupie mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży jeszcze w 2010 r. średnia obniżka ceny przez właściciela wyniosła 6 proc. Ceny mieszkań, które nie sprzedały się w okresie 6-12 miesięcy były obniżane przez właścicieli o 5 proc. Jeszcze niższe obniżki cen dotyczyły lokali wystawionych do sprzedaży w ciągu 180 dni od dnia przeprowadzenia badania. W tej grupie korekta ceny wyniosła 4,5 proc. Choć skłonność do obniżek ceny jest większa niż zwykle nadal zdarzają się sytuacje, kiedy twarda postawa negocjacyjna sprzedających nieruchomości powoduje brak ostatecznej transakcji.

 

Autorzy: Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl , Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A.

 

źródło: forsal.pl