fot. Konrad Kosacz / archiwum elblag.netIstnieją zmiany prawa, które dotyczą wszystkich bądź bardzo dużej grupy ludzi. Taka zmiana wejdzie w życie w przyszłym roku (w projekcie legislacyjnym zakładana data to 1 stycznia, ale wysoce prawdopodobne jest, że będzie ona późniejsza). Wówczas prawo użytkowania wieczystego w budynkach wielorodzinnych przekształci się w prawo własności. W związku z tym właściciele lokali w budynkach stojących na gruntach nienależących uprzednio do nich z mocy prawa staną się właścicielami udziałów w tych gruntach. Zmiana spowoduje zniesienie obowiązku wnoszenia corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Dodać jednak należy, że za opisywaną powyżej zmianę kwalifikacji prawnej trzeba będzie uiścić stosowną opłatę.
Aktualnie, jednym z głównych problemów związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności tegoż gruntu jest konieczność uzyskania zgody wszystkich właścicieli lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego danego gruntu. Mając na uwadze powyższe, sprzeciw chociażby jednego współużytkownika wieczystego blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Taka sytuacja powoduje przedłużanie procesów przekształceń gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi, co przekłada się na niezadowolenie właścicieli lokali i dodatkowe obciążanie organów administracji publicznej i sądów sprawami z tego zakresu.
W uzasadnieniu projektu Ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym guntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów czytamy co następuje:
Przekształcenie współużytkowania wieczystego, które ze swej natury jest prawem czasowym, we współwłasność (niepodlegającą ograniczeniom czasowym) można, bowiem ujmować jako umocnienie prawa do mieszkania i zwiększenie bezpieczeństwa prawnego właścicieli lokali w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zrealizuje się to z jednej strony przez wyeliminowanie czasowego charakteru prawa przysługującego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, a z dru giej strony przez odpadnięcie, często istotnego, obciążania ekonomicznego w postaci obowiązku ponoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Mająca wejść w życie ustawa dotyczyć będzie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych (handlowych i usługowych) w budynkach wielorodzinnych, stojących na gruntach zabudowanych i oddanych na cele mieszkaniowe. Co bardzo istotne, w budynkach tych co najmniej połowę lokali muszą stanowić mieszkania, a wśród nich co najmniej jedno mieszkanie musi być wyodrębnione jako własnościowe. Oznacza to, że mająca wejść w życie ustwa nie będzie dotyczyła mieszkańców bloków spółdzielczych, w których nie ma ani jednego mieszkania z pełnym prawem własności. Będzie natomiast dotyczyła gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi o funkcji mieszanej, np. mieszkaniowo-usługowej. Powszechne jest bowiem, szczególnie w dużych miastach, umiejscawianie na parterze budynków mieszkalnych lokali handlowych i usługowych. Zakłada się, że w takich przypadkach wszyscy właściciele lokali w budynku (zarówno mieszkalnych, jak i usługowych) uzyskają udział we własności gruntu w zamian za dotychczasowy udział w użytkowaniu wieczystym. Co więcej, ustawa ma również dotyczyć właścicieli domów jednorodzinnych. Na koniec bardzo istotny fakt: spod jej działania wyłączone będą działki komercyjne.
Za przekształcenie gruntu, podlegającego dotychczas użytkowaniu wieczystemu, w prawo własności trzeba będzie uiścić opłatę. W uzasadnieniu projektu ustawy znajduje się zapis:
(...) z tytułu przekształcenia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu w udział we własności tego gruntu współwłaściciel będzie ponosił roczną opłatę przekształceniową na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Przyjęto rozwiązanie, że w odniesieniu do udziałów związanych z lokalami mieszkalnymi opłaty przekształceniowe będą wnoszone przez okres 20 lat, liczony od roku, którym wydano zaświadczenie. Taki sam okres – 20 lat ponoszenia opłat zaproponowano za przekształcenie udziałów związanych z garażami lub miejscami postojowymi.
Należy dodać, że w odniesieniu do udziałów w użytkowaniu wieczystym związanych z lokalami o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (np. lokalami usługowymi) przewidziano dłuższy okres odpłatności wynoszący 33 lata.
Zakłada się, że opłaty nie będą aktualizowane. Obecnie aktualizacja wymaga bowiem sporządzania jednostkowych wycen przez rzeczoznawców majątkowych i często powoduje znaczne dysproporcje w wysokości opłat ponoszonych przez użytkowników wieczystych gruntów, nawet położonych w podobnych lokalizacjach. Opłaty będą natomiast waloryzowane specjalnym wskaźnikiem GUS, nie częściej niż co trzy lata. Dzięki temu do historii mają odejść horrendalne podwyżki będące zmorą wielu użytkowników wieczystych.
Co więcej, dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów należących do Skarbu Państwa będą mogli liczyć na bardzo dużą, niezwykle atrakcyjną bonifikatę w postaci 50-procentowego upustu pod warunkiem, że zdecydują się na jednorazowe spłacenie całej opłaty przekształceniowej. Jak nietrudno zauważyć zapłacą w tym przypadku jedynie za 10, a nie 20 lat. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przed dniem wejścia w życie ustawy własność jednostek samorządu terytorialnego, w celu zachowania zasady samodzielności samorządów, zaproponowano zasadę, że bonifikata będzie mogła zostać udzielona przez właściwy organ, na podstawie uchwały rady lub sejmiku.
