Kupując nieruchomość często stajemy przed koniecznością dokonania przedpłaty. O tym czy będzie to zadatek czy zaliczka warto pomyśleć wcześniej.
Nasz ekspert, Katarzyna Wal właścicielka Biura AMBER Doradcy ds. Nieruchomości i Kredytów w Gdańsku-Oliwie, wyjaśnia różnice między zadatkiem a zaliczką oraz która z tych z opcji jest korzystniejsza.
Czym się różni zadatek od zaliczki?
- Jest zdecydowana różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką. Każde z nich stanowi określoną kwotę, wpłacaną przy zawarciu umowy przez jedną ze stron na poczet wykonania umowy w przyszłości. Wpłacona kwota ulega wówczas zaliczeniu na poczet świadczenia tej strony, która je dała. Różnica staje się widoczna, gdy umowa nie zostanie zrealizowana.
W takiej sytuacji zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, podlega zwrotowi. Kwota zaliczki zwracana jest tej osobie, która ją zapłaciła. Jeśli natomiast umowa nie dojdzie do skutku, a jedna ze stron uiściła na rzecz drugiej świadczenie będące zadatkiem, to w zależności od sytuacji kwota zadatku zostanie zatrzymana, przez osobę, na rzecz której została zapłacona, bądź też osoba ta będzie zmuszona zwrócić wpłacającemu zadatek w podwójnej wysokości.
Za wyjątkiem wypadków rozwiązania, bądź też niewykonania umowy z przyczyn, za które odpowiedzialne są obie strony, lub też żadna z nich. W tych okolicznościach zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Oczywiście dopuszczalne jest odmienne określenie przez strony w umowie kwestii związanych z zadatkiem. Jeśli jednak w umowie przedwstępnej znalazło się jedynie odniesienie do zadatku, to zastosowanie znajdują wtedy postanowienia Kodeksu cywilnego, który precyzyjnie określa pojęcie zadatku (art.394).
Zadatek pełni funkcję dyscyplinującą do wykonania umowy, a dodatkowo stanowi zryczałtowaną postać odszkodowania dla jednego z kontrahentów, na wypadek gdyby drugi z nich uchylał się od jej realizacji.
Zaliczka nie jest wprost uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego. Nie mają tutaj zastosowania reguły dotyczące przepadku wpłaconej kwoty lub obowiązku jej zwrotu w podwójnej wysokości. Strony odstępujące od umowy nie mają możliwości zatrzymania jakiegokolwiek świadczenia drugiej strony. Konsekwencje wynikające z wręczenia kontrahentowi świadczenia mającego charakter zaliczki wynikają z przepisów ogólnych dotyczących umów wzajemnych, które określone są w art. 494 k.c. Oznacza to, że w przypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku strony zwracają sobie wszystko co świadczyły.
Brak jest wyjątków, które przewidywałyby sytuacje, w której strony mogą zatrzymać otrzymaną zaliczkę. A więc w razie niewykonania umowy zaliczka jest zawsze zwrotna. Każda ze stron może zrezygnować zarówno z kupna, jak i sprzedaży, a zaliczka musi zostać zwrócona stronie, która ją dała. Nie zachęcamy swoich klientów do tej formy, ponieważ w tym przypadku nie trzeba podawać powodu odstąpienia od umowy i nie ma pewności, że dojdzie do realizacji umowy sprzedaży. A zatem zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi, jak zadatek, formy zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie część ceny.
Która z tych opcji jest korzystniejsza?
Zaliczka nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Dlatego zachęcamy klientów naszego Biura Nieruchomości AMBER, aby przy umowie przedwstępnej pieniądze były przekazywane w formie zadatku, ponieważ w większy i bardziej precyzyjny sposób zabezpiecza on interesy obu stron transakcji.
Ale trzeba także pamiętać aby miał on odpowiednią wysokość. Im większy zadatek, tym większe prawdopodobieństwo, że obie strony transakcji nie zrezygnują z doprowadzenia do finalizacji umowy. Klientowi kupującemu nie będzie się opłacało tracić pieniędzy jakie przekazał w formie zadatku, także sprzedający gdy będzie musiał oddać dwukrotność zadatku to na pewno zastanowi się czy warto wycofać się z takiej transakcji. Z doświadczenia jakie mamy możemy powiedzieć, że forma zaliczki jest bardzo rzadko stosowana. Można nawet powiedzieć, że zaliczka to bardziej rezerwacja nieruchomości, a zadatek to już przemyślana decyzja o zakupie.
Zawsze przed podjęciem decyzji zachęcamy klientów aby dobrze przemyśleli decyzję o zakupie nieruchomości. Ale także aby w przypadku finansowania zakupu za pomocą kredytu wcześniej sprawdzili swoje możliwości kredytowe, aby nie okazało się, że po podpisaniu umowy przedwstępnej i przekazaniu pieniędzy w formie zadatku, bank nie udzieli klientom kredytu w takiej wysokości, który pozwoli na zakup wybranej nieruchomości.
W następnym odcinku Nieruchomości pod lupą m.in. o górnej wysokości zadatku oraz kiedy należy go wręczać.
Warto wiedzieć:
ZALICZKA
-po wykonaniu usługi zostaje wliczona w jej cenę,
-jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zaliczkę,
-jeśli umowę rozwiąże strona biorąca zaliczkę, jest ona zobowiązana do zwrotu pobranej zaliczki.
-jeśli umowę rozwiąże strona dająca zaliczkę może ona domagać się jej zwrotu.
ZADATEK
-jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zadatek,
-jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony w na poczet ceny,
-jeśli umowa nie została wykonana, z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek,
-jeśli umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
źródło: mieszkam.gratka.pl
Autor: Rozmawiała Danuta Strzelecka 29.05.2012, cała Polska
